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【PR】トラブルの多い相続物件の売却で注意すべきことは?

現金のように均等に分けられない相続不動産。売って現金化するか、そのまま不動産として活用するか、相続人の中で意見が分かれることも多く、強引に売却をすすめようとするとトラブルに発展してしまいます。

慎重にすすめたい相続不動産の売却の、流れや調べておくべきことについて、仙台で資産運用のプロIFAとして活躍する株式会社アル・エルの田中昌樹さんに解説いただきました。

株式会社アル・エル
IFA 田中昌樹さん

資産運用や住宅購入計画、相続など、人生の中で発生するお金に関する悩みに幅広く対応しています。大手デベロッパーや住宅メーカー主催のセミナー講師としても活躍しており、資産運用のプロとして業界を牽引していく存在です。

IFAとは

独立系ファイナンシャルアドバイザーの略で、金融機関に所属せず中立の立場から資産運用のアドバイスを行なえる専門家。独立していることで、提案に偏りや制限がなく、お客様に最適なプランニングができるのが魅力です。家計のライフプランニングを行なうファイナンシャルプランナー(FP)と比較して、より専門的な資産運用のアドバイスに長けており、顧客の資産を守り、増やすことが仕事です。

不動産売却の場面でも、売却だけにとらわれない幅広い提案力を発揮。どのタイミングで売却するのが最適なのか、そもそも売却するのが最善の選択なのか、不動産の売却に関わる全員が納得でき、利益を最大化する活用方法を模索します。

相続不動産の売却の流れ

STEP1:遺産分割協議をする

相続人全員で遺産の相続方法を話し合います。遺言がある場合、基本的にはその内容が優先されますが、相続人全員が同意すれば遺言と異なる割合での相続も可能です。亡くなった人の名義のままでは売却ができないため、親族が亡くなってから売却する場合は相続の手続きが必要になります。

STEP2:相続登記

不動産を相続する人が決まったら、不動産の所有者名義の変更を行ないます。これが「相続登記」です。とくに変更の期限は設けられていませんが、不動産を売却する場合は必ず生存する所有者への変更が必要になります。

STEP3:相続不動産を売却

不動産の所有者が相続人に変わったら、不動産の売却が可能になります。売却の流れは一般的な不動産と変わりません。相続人が複数人いる場合は、売却をすすめていく上で全員の同意が必要になるので注意しましょう。

STEP4:現金の分割(相続人が複数いる場合)

相続人が一人の場合は、売却して得た現金がすべて一人の相続人のものになります。複数人の相続人がいる場合は、売却で得た現金を分割して遺産分割が完了となります。

株式会社アル・エルIFA
田中昌樹さん

相続不動産の売却は、事前に多くの手続きが必要です。遺産分割協議や相続登記について、知らずに放置している方もいらっしゃいます。特に遺産分割協議を簡単に考えていると、相続人の中で意見が分かれて思わぬトラブルに発展することもあります。トラブルを防ぐためにも、相続不動産の経験が豊富で、各種相続手続きにも精通している会社への相談がおすすめです。

相続不動産の売却に発生する税金

複数の相続人で遺産を分けるのであれば、不動産を売却して現金化したほうが平等に分割できます。ただし、売却時には以下の税金が発生するので把握しておきましょう。

印紙税

不動産を売るときに取り交わす「売買契約書」に貼って納める国税です。税額は契約金額によって以下のように設定されています。

契約金額 印紙税額
500万円超100万円以下 1万円
1,000万円超5,000万円以下 2万円
5,000万円超1億円以下 6万円
1億円超5億円以下 10万円
5億円超10億円以下 20万円
10億円超50億円以下 40万円
50億円超 60万円

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合に発生する税金です。所得税と住民税が課税されます。以下の計算式のように、売却価格と取得費、譲渡費用によって税額を計算していきます。課税譲渡所得がマイナスの場合(利益が出なかった場合)は、税金はかかりません。

【1】課税譲渡所得=譲渡価格ー(取得費+譲渡費用)ー特別控除額

【2】税額=課税譲渡所得×税率(所得税・住民税)

譲渡価格

土地や建物を売却した際に買主から受け取った金銭の額です。

取得費

売却した土地や建物の購入費や購入時にかかった手数料、税金、住宅ローンの利息といった取得時にかかった費用のことを指します。具体的には以下の費用が取得費に含まれます。

譲渡費用

売却時にかかった仲介手数料や印紙代等の諸経費が該当します。所有期間中の維持や管理のために支払った費用は含まれません。具体的には以下の費用です。

税率

税率は売却した年の1月1日までの保有期間が5年より長いか、5年以下なのかで異なります。保有期間が5年を超えるほうが税率は低めです。相続不動産の場合、被相続人が不動産を取得した日からの保有期間が適用されます。

※2037年までは復興税が課せられるため

特別控除などの特例

マイホーム売却の3000万円控除

自分の住んでいる家や土地を売った際、一定の要件を満たすと譲渡所得から3,000万円を差し引くことのできる特例があります。譲渡所得が3,000万円に満たない場合は、譲渡所得の金額が限度額です。

10年超所有したマイホーム売却の軽減税率

10年を超えて所有していたマイホームを売却した場合、一定の要件を満たすと譲渡所得のうち6000万円以下の税率が長期譲渡所得として20.315%⇒14.21%になります。

マイホームの買換え特例

マイホームを売却し、新しいマイホームに買い替える際に適応できる特例です。一定の要件を満たすと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。

株式会社アル・エルIFA
田中昌樹さん

売却時の税金問題は最も多く寄せられるご相談です。売却したら思ったよりも手残りの金額が少なかった…という失敗談はよく耳にします。特に取得費等の資料は残っていないことが多く、特例をうまく利用しないと大きな税金がのしかかります

また、特例の適用条件や税計算を誤って計画を進めると、トラブルに発展することもあります。ご自身でも大まかに把握しておくのがベストですが、容易ではありませんので、税金に関しては専門家や相続に特化した不動産会社に任せるのが安心でしょう。

例えば当社では簡易的なシミュレーションを行い、提携専門家と協力して最大限の節税効果を目指します。また、ご両親が残した大切な不動産を最大限活用する方法をご提案します。

相続不動産を売却する際の注意点

ベストタイミングは相続税の申告期限から3年以内

相続した土地を売却する場合、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却すると「相続税の取得費加算の特例」が適応できるためお得になります。これは土地売却時の経費(取得費)に相続税を含められる特例です。取得費が増える分、課税譲渡所得が減るため、税金を抑えられます。

以下の要件を満たす場合が対象になるので注意しましょう。

株式会社アル・エルIFA
田中昌樹さん

相続発生時、ご家族は故人のお見送りだけでも手一杯で、相続財産の整理まで手が回らないことがあります。特に残された相続人が遠方に散り散りになっている場合などは、相続の手続きが後回しになってしまうケースが多いです。

「そろそろ自分が主導しなければ…」と思いながらも、何から始めたら良いか、どこに相談したら良いか分からず、時間だけが過ぎてしまっている人は、まずは早めに専門的な知識と経験を持つ不動産会社に相談するのがおすすめです。

トラブルが多いので相続人みんなでの話し合いを重ねる

相続不動産で最も気をつけることは、相続人みんなが納得して契約をすすめられるよう話し合いを重ねることです。一人でも不満がある状態では、トラブルに発展し、修復できない関係性の亀裂に発展するケースも考えられます。

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田中昌樹さん

相続不動産がトラブルに発展しやすい最大の要因は、相続人が複数いて、個々に異なる要望を持つためです。仲の良かった家族が、相続をきっかけに喧嘩をしたり、不仲になってしまったり、時に取り返しのつかない結果を招くこともあります。

売却のサポートを依頼する際には、各種手続きへの対応が充実しているだけではなく、相続不動産に関わる家族の要望に対して時間をかけて親切・丁寧にヒアリングしてくれる、家族間の調整力の高い会社を選ぶと良いでしょう。

相続不動産の売却に強みを持つ
仙台の不動産会社アル・エルとは?

株式会社アル・エル
引用元:株式会社アル・エル
https://www.arueru.com/

相続に強い理由[1]:
資産運用のプロIFAが相続人全員をサポート

株式会社アル・エルは仙台の不動産会社の中でも、資産運用のプロフェッショナルであるIFAが在籍しています。IFAは金融関係の深い知識を持っているため、不動産売却による資産活用や、保険商品の活用、家族構成の考慮による節税対策は得意分野。資産を増やす観点から、不動産売却後の資金を利用した投資や預金のアドバイスをもらえます。無駄な出費をできるだけ抑え、必要な資産の最大化が可能です。

相続の問題は、不動産以外の相続資産からも影響があったり、高額な相続税がかかったり、複雑なもの。お金に関わる問題なので、親族間でのトラブルが起きやすい分野です。IFAは特定の金融機関に所属せず中立の立場から資産運用の提案ができるため、相続人全員の要望に柔軟に対応し、円滑な売却を叶えます

相続に強い理由[2]:
広い人脈で司法書士や弁護士と提携し、相続手続きをフォロー

株式会社アル・エルでは、相続不動産をヒアリングから売却、資産運用まで徹底サポート。税理士や会計士、司法書士、弁護士など、必要に応じて専門家からのフォローが受けられる体制が整っています。保険会社とも提携しているため、保険商品を利用した節税対策もスムーズ。売却だけでなく、相続時に必要な手続きに関してもまとめて相談できるのが魅力です。

相続に強い理由[3]:
個室ヒアリングやLINE相談で繊細な相続悩みを汲み取る

個室でのヒアリングやメールでのお問い合わせ、LINEでの相談といったさまざまな相談経路を用意しています。「落ち着いてじっくり話したい」「忙しいのでまずは手短に問い合わせたい」どんな希望にも対応。慎重にすすめる必要のある相続不動産の売却において、より多くの人が相談しやすい環境を整えています。

相談にのってくれる田中代表は仙台出身ながら都心での生活経験もあり、都心の事情も把握しているため、仙台に住んでいる人はもちろん、関東にいながら仙台にある実家の売却を考えている方のサポートも得意としています。

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株式会社アル・エルの基本情報

所在地 宮城県仙台市宮城野区榴岡4-1-8 パルシティ仙台2F
許可番号 宮城県知事免許(1)第6412号
営業時間 9:00~18:00
電話番号

022-778-3336

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