公開日： ｜最終更新日時：
接道義務を満たさないことにより、改修や建て替えができない「再建築不可物件」。このような物件を売却したいと考えている方のために、押さえておきたいポイントについてまとめました。さらに、再建築不可物件の売却事例も紹介しています。
祖父母が建てた家が空家になり約30年。長い間、その管理（庭の草刈りや固定資産税等）に私達家族は悩まされ続けてきました。再建築不可物件ということでなかばあきらめつつも、父母もなくなり、いよいよ私達姉弟が相続することになりました。このまま将来に渡って私達の子ども達の負担になることは避けたいと思い、田中様にご相談させていただきました。とても前向きに「なんとかしましょう。」と言ってくださったことが印象的でした。
そして、買主様をご紹介いただき、とんとん拍子に話が進んでいったのには、正直驚きました。今までどこの不動産会社に相談しても解決できなかったのに。今は、手離すことができ、心底ほっとしています。
引用元：株式会社リライト公式HP（https://www.relight.co.jp/voice_detail/?pageID=4）
再建築不可物件は、建て替えや増改築ができないことから宅地利用が難しくなります。そのため、売却価格が相場より安くなってしまう点がよくある悩みとして挙げられています。
たとえ購入したとしても、築年数が経過したり家族構成が変わったなどの理由で建て替えや新築をしたいと思ってもできません。極端な例を言えば、万が一地震や火災が発生して家を失った場合でも建て替えや新築ができないというリスクを抱えていることから、売却価格が下がってしまうのです。
再建築が不可となっている物件は、築年数が古い物件であるケースが多いです。
これは昭和25年の建築基準法施工前から存在する建物が多いため。住宅構造が木造である可能性が高いとも言えます。
あくまで可能性の話ではありますが、該当の住宅のメンテナンス状態が悪い場合には、雨漏りやシロアリなどの被害があり資産価値が下がってしまうことも。また、高く売却するためにこれらの瑕疵を隠したまま売却した場合には、売却契約の解除や損害賠償請求といった可能性もあります。
再建築不可物件はさまざまなリスクがあることから、売却価格を下げたとしてもなかなか買主が見つからない可能性もあります。
売却する前にリフォームやリノベーションを行うというのが考えられる対策のひとつです。
取り壊して新たな建築はできないものの、ある程度までの改修までであれば自由に行えます。可能な改修の範囲は建築基準法に基づく建築確認申請が不要な範囲と定められていますが、素人では判断が難しい所になりますので、自治体の担当部署や施工会社に確認が必要です。
もし違反とみなされる範囲の改修を行ってしまうと、施工停止・建物の除去などが命じられます。
隣地の購入や隣地を借りることにより、再建築ができるようになる可能性もあります。
もともと持っている土地では接道義務を満たさないものの、隣の土地と合わせることによって接道義務を満たせるケースがありますので調査してみましょう。
隣地を購入して再建築が許可された状態にすることにより、売却がスムーズになると考えられますが、自治体の基準に基づいた確認と正しい測量が必要になってきますので、自分で判断をしないことが大切です。
どうしても買いたいという人が見つからない場合には、自社で買取を行っている不動産会社に相談してみるという手があります。この方法のメリットは、売却が可能になるという点に加えて、売却までのスピードが早いという点。急いで売却したいと考えている人には特におすすめの方法といえるでしょう。
ただし、相場よりも売却額は安くなる傾向があるという点はあらかじめ頭に入れておいてください。
資産価値が低くなりがちでなかなか買主が見つからないケースも多い再建築不可物件ですが、絶対に売却できないというわけではありません。工夫により売却の可能性を高めることもできますので、売却を依頼する業者と相談してみることも良いでしょう。ぜひ、信頼できる業者を見つけて納得できる売却を行ってください。